¿PUEDO VENDER MI CASA POR DEBAJO DE SU HIPOTECA?
Para responder a esta pregunta antes responderemos a otra:
¿Se puede vender un piso hipotecado?
Y la respuesta a esta pregunta es sí, se puede.
Ahora bien, la cosa es muy diferente cuando queremos vender una vivienda y con la ganancia obtenida en la venta cancelamos la totalidad de deuda bancaria o al venderla nos encontramos con que su valor está por debajo de esa deuda hipotecaria, es decir, venderla por debajo de su hipoteca. Son dos escenarios muy diferentes que ahora vamos a tratar.
VENDER POR DEBAJO DEL PRECIO DE COMPRA
El hecho de vender directamente por debajo del precio de compra (recibiendo una cuantía inferior a la deuda pendiente con el banco) no es posible, a priori.
Lo explicaremos con un ejemplo:
Mi casa, un piso en Barcelona centro, lo pongo a la venta.
Tras un estudio de mercado, se le asigna un valor de 300.000€. Supongamos que la situación actual y esa zona concreta, ha hecho devaluar mi piso, ya que a hace 5 años lo compré por 390.000€.
La deuda pendiente con la hipoteca asciende a día de hoy a 350.000€.
Suponiendo que consigo una oferta cerrada por 310.000€ me quedaría pendiente para cerrar hipoteca 40.000€.
En este caso no se puede subrogar al comprador pues supera al valor del piso*. Así que para que el banco autorice la venta y pueda ser efectiva, el vendedor debe garantizar la cancelación total de dicha hipoteca.
La solución, sería, o bien aportar esos 40.000€ en efectivo, o solicitar un crédito, a ese mismo banco o cualquier otro, garantizando así que en el momento de firma queda cubierta la hipoteca.
Es muy importante tener la certeza de que se dispondrá del dinero suficiente para cancelar la hipoteca el día en que se firmen las Arras, pues si se falla, tendrá que devolver x2 la cantidad entregada por el comprador.
El día de la escritura deberemos aportar el Certificado de Deuda Pendiente y el trámite se hará en ese mismo momento. Así quedaría registrado ante notario el pago y cancelación de la hipoteca, de forma que el comprador tendría la seguridad de estar adquiriendo su nueva casa libre de cargas. Tras esto, se debe realizar el levantamiento del Registro del que se encarga el notario o tu entidad bancaria.
LOS 10 DOCUMENTOS QUE SE NECESITAN PARA VENDER SU CASA
¿Qué documentos necesito para vender?...
¿Entonces en este caso no se puede subrogar?
No… y sí.
Dado que el valor de la vivienda está por debajo al precio de compra original, esa cantidad pendiente no podría incluirla el nuevo comprador en su hipoteca, y como es lógico, tampoco querría hacerse cargo. En este caso la vía es la negociación directa con el comprador aportando las garantías y acciones necesarias para que el vendedor pueda hacer frente a esa cantidad pendiente, y así, lograr formalizar la venta.
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