¿HIPOTECA PUENTE O SUBROGAR?
Una de las situaciones más habituales y comunes es la de querer cambiar de piso o casa por otra, ya sea por cambio de trabajo y localización, necesidad de espacio, o sencillamente mejorar la calidad de vida. Es algo normal, como lo es también el hecho de que cuando se llega a este deseo nos encontremos con que aún tenemos el peso de la hipoteca de nuestra actual casa sobre nuestras espaldas. Y como es lógico, las dudas sobre si es realizable dicha operación o no, son de lo más normales. Ante esta situación, nos hallamos frente a dos opciones. La tercera sería liquidar la hipoteca totalmente y hacer frente a una nueva, escenario muy diferente al que quiero tratar aquí.
Vamos a ver estas dos opciones:
SUBROGAR MI HIPOTECA EN LA VENTA
La subrogación en compraventa de inmuebles se trata de un cambio de titularidad del préstamo hipotecario y por tanto de su deuda pendiente entre el vendedor del inmueble y el comprador. Dado que la firma y compromiso es para con una entidad financiera, será ésta quien analice la operación, validando o no la idoneidad del comprador (solvencia,etc).
Además, el vendedor, debe informar detalladamente las condiciones de la hipoteca al interesado ( cuotas, interés, deuda pendiente, etc) y es una vez que el banco acepta al comprador como nuevo deudor cuando la entidad debe transmitir toda la información correspondiente al futuro propietario.
Si la operación sigue adelante se concurrirán a una serie de gastos, tales como las comisiones de subrogación y de gastos de estudio y tasación. Normalmente a cargo del vendedor. Por contra, se evitan gastos de cancelación y apertura, y tampoco hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Los gastos documentales y notariales caen a cargo del banco gracias a la Nueva Ley hipotecaria.
Como principal inconveniente para el comprador es la imposibilidad de negociar la hipoteca. Sus condiciones ya vienen dadas desde el pasado y se trasladan al nuevo propietario.
SOLICITAR UNA HIPOTECA PUENTE
Aquí tenemos la otra opción.
Mediante una hipoteca puente la entidad bancaria concede un crédito hipotecario a un cliente. Se daría el caso de que esta persona tendría que hacer frente a dos hipotecas simultáneamente, unificándolas en una sola. Al mismo tiempo el banco le concedería un plazo de entre uno y cinco años máximo en carencia de capital, con lo que se tendría tiempo necesario para poder vender debidamente la primera vivienda, y con el resultado de la venta, resolver y finiquitar la primera hipoteca, quedando por tanto como única la segunda, ligada al nuevo inmueble.
En el período de carencia de capital podremos optar por tres tipos de cuota:
- Cuota con carencia de capital: en ella sólo se paga los intereses por el total del préstamo.
- Cuota especial reducida: se paga una cuota inferior a la que se pagaría tras vender la vivienda, incluyendo en ella los intereses.
- Cuota normal: en este caso se debe pagar tanto el capital a devolver como sus correspondientes intereses.
EN DEFINITIVA…
La subrogación, tal cual no parece compleja, pero es una modalidad en la cual los bancos suelen ser especialmente exigentes. Lo normal es que soliciten una alta solvencia ( contratos fijo, nómina mínima de 2500€…) y ningún tachón de morosidad pasada. Para las entidades financieras les resulta una operación muy arriesgada, dado que si por alguna circunstancia la primera vivienda no se vendiese dentro del plazo estipulado, el propietario debería hacer frente automáticamente a las dos hipotecas, con la lógica asfixia financiera que puede suponer esto para cualquiera, a no ser de disponer de una muy buena holgura económica.
Ambas opciones tienen sus pros y sus contras. Las posibilidades e intereses de cada uno son muy particulares y merecen atención. Además, y muy importante, contar siempre con el asesoramiento profesional adecuado.
Confío les haya servido esta información.
Asesora inmobiliaria. Ayudando a las personas en la compra/venta de inmuebles en Barcelona.
Si desean saber más, continúen con mi blog. Estoy a su disposición.
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