CÓMO VENDER UN PISO HEREDADO
Recibir una herencia puede implicar muchas cosas. Entre ellas, una serie de gastos y compromisos que siempre debemos tener presente. Llegado el caso y el momento, es posible que deseemos vender un piso heredado, y para ello, tenemos que tener muy claro diferentes pasos imprescindibles para evitarnos disgustos e imprevistos.
Impuestos, documentación, asuntos legales… vamos a intentar dar respuesta o al menos una buena orientación a este respecto.
ADJUDICACIÓN Y ESCRITURA PARA HEREDAR EL INMUEBLE
Lo primero de todo, antes siquiera de plantearse la venta, es formalizar una escritura de adjudicación ante notario. Es imprescindible para tener plenos derechos sobre la herencia y el piso en cuestión.
Para este proceso, debe contar con la siguiente documentación y presentarse ante notario:
- Fotocopia del difunto y original de los herederos.
- Libro de familia del fallecido.
- Certificado de registro de seguros.
- Certificado de Registro General de Actos de Última Voluntad.
- Copia del testamento.
- Escritura de los bienes inmuebles.
- Copia de los recibos del IBI.
- Certificado de saldo de cuentas bancarias del fallecido.
- Justificante de gastos de entierro y funeral.
Tras la formalización ante notario toca centrarse en los impuestos.
IMPUESTOS AL ACEPTAR UN PISO EN HERENCIA
Ahora toca hacernos cargo del famoso Impuesto de Sucesiones. Se trata de un impuesto cedido a cada comunidad autonómica, con lo que significa que en cada una de ellas el cargo será diferente.
En el caso de Catalunya aquí les dejo enlace a la Agència Tributària donde detallan los plazos y requisitos.
Ya les anticipo, que la cuota tributaria se determina aplicando a la base liquidable que irá desde el 7,00% hasta el 32% del valor de la herencia y en función de la cantidad heredada. Les recomiendo consulten con un abogado experto pues se pueden aplicar varias bonificaciones y deducciones en función del grado de parentesco con el fallecido, y su consecuente ahorro, que llega a ser notable en muchos casos.
También quiero subrayar la importancia en no demorarse para realizar el pago, pues dispone de solo 6 meses desde la fecha del fallecimiento y otros 6 meses más de prórroga previa solicitud (Deberá pagar las tasas de demora en este caso, que son el 3,75%) .
El otro impuesto ineludible es el de Plusvalía Municipal, el cual es particular a cada ayuntamiento.
En este enlace encontrará la página oficial del Ayuntamiento de Barcelona donde especifica pasos a seguir.
La plusvalía se fundamenta en base a un porcentaje de incremento:
- Este porcentaje de incremento se calcula multiplicando el número de años transcurridos desde la adquisición, por el difunto o causante, del inmueble hasta la herencia, POR un coeficiente que establece cada Ayuntamiento, que en Barcelona por ejemplo es del 30% sobre el valor imponible.
El número de años máximo que se contabiliza es de 20 años. Esto no quiere decir que a partir de allí no pagaremos impuestos, sino que a partir de esa fecha se utilizará un valor fijo para hacer el cálculo.
El siguiente paso:
Inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad
Una vez liquidados los impuestos principales y con el justificante de pago correspondiente al impuesto de sucesiones, toca ir al Registro de la Propiedad e inscribir la Escritura de Aceptación de Herencia.
Ante una herencia es muy recomendable consultar con un abogado especialista. Se evitará sorpresas e incluso ahorrarse dinero.
QUÉ PASA SI HEREDO UN PISO CON HIPOTECA
En el caso que se herede un piso con hipoteca debemos antes de nada solicitar un Nota Simple en el Registro de Propiedad para certificar la existencia de dicha hipoteca y con qué banco se solicitó.
Seguidamente, solicitar un certificado en dicho banco del estado y capital pendiente, aportando el testamento, certificado de defunción y carta de últimas voluntades.
Es ahora cuando tendrá que valorar si acepta el piso como herencia o no. Por eso es conveniente, cuando llega el momento, de aceptar o no una herencia, estudiar siempre la situación, y comprobando siempre los «activos» y los «pasivos» a los que se puede enfrentar al aceptar una herencia.
Y sí, se puede renunciar plenamente a una herencia si se desea.
- Apuntar que si se acepta u piso con hipoteca vinculada pendiente y se desea vender, lo primero a lo que se verá obligado es a rescindir la hipoteca mediante el pago íntegro de la misma, tras lo cual, ya podría realizar la venta sin problemas.
¿CUÁNDO PUEDO VENDER UN PISO HEREDADO?
Legalmente puede vender esa casa heredada una vez haya realizado los pasos anteriormente comentados, es decir, aceptar la herencia, su correspondiente registro ante notario y pago de los impuestos.
La situación cambia cuando usted no es el heredero forzoso o legitimario (hijos, nietos, padres, abuelos y cónyuge) y nuestro comprador necesita pedir una hipoteca para comprar el inmueble.
Pues según el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, no se puede vender un piso heredado hasta que hayan pasado dos años desde la aceptación de la herencia. ¿Esto qué significa? Pues que ningún banco concederá una hipoteca al comprador hasta pasados esos dos años. El motivo no es otro que al no ser herederos directos el banco se cubre las espaldas ( y al del posible comprador) por si aparece en ese plazo algún heredero directo y exija su herencia.
En cualquier caso, siempre que sea posible, se recomienda realizar le venta antes del cierre del año fiscal. El motivo no es otro que el de evitar pagar la plusvalía municipal, ya que tiene que hacerse cargo de ella tanto al heredar como en el momento de vender el inmueble, y este tributo se calcula de acuerdo al número de años que ha tenido la propiedad del bien.
¿Qué es el IBI?¿Cuánto y cuándo se paga el IBI?
IMPUESTOS AL VENDER UN PISO HEREDADO
Tras la venta del inmueble deberá hacer frente al pago del irpf pertinente del año en el que realiza la venta. Este impuesto se basa en la Ganancia Patrimonial, que en este caso es la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición (valor declarado en el Impuesto de Sucesiones).
Es importante recalcar que por heredar una vivienda no se tributa por IRPF, puesto que el incremento del patrimonio ya está contemplado en el impuesto de sucesiones y donaciones.
Pongamos un ejemplo:
Se adquiere un piso en herencia con un valor de tasación de 200.000€ ( que será el declarado en el Impuesto de sucesiones) y se realiza la venta con valor de 240.000€… la ganancia patrimonial es de 40.000€, y es esta cantidad la que tributará en Hacienda pues se trata del «beneficio bruto» adquirido por usted.
Existen 3 tramos impositivos:
- Un 19% por ganancias de hasta 6.000€.
- Un 21% por ganancias entre 6.000€ y hasta 50.000€.
- Un 23% a partir de 50.000€.
Cuánto mayor sea el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones menor será la cuantía a pagar a Hacienda cuando venda el piso, pues la Ganancia Patrimonial obtenida será muy inferior.
Espero le sea de utilidad este post.
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